En bref
Le marché du neuf en Belgique traverse une phase de contraction inédite. En 2025, seulement 9,6 % des appartements vendus étaient des logements neufs, contre 20,2 % en 2021 — l’offre neuve s’est effondrée en quatre ans, selon Fednot. Parallèlement, Embuild signale que 42 278 permis de construire pour des logements ont été accordés en 2025, un niveau plancher depuis 2002. Pour l’investisseur comme pour l’acheteur résidentiel, comprendre cette dynamique est essentiel avant de s’engager.
Le marché du neuf en Belgique en 2025 : une offre structurellement insuffisante
Le paradoxe du marché immobilier belge en 2025 se résume en deux chiffres contradictoires : les ventes immobilières totales ont progressé de 15 % sur les neuf premiers mois de l’année par rapport à 2024, selon Fednot, mais le segment du neuf continue de reculer. La part des appartements neufs dans les ventes totales est tombée à 9,6 %, contre 20,2 % quatre ans plus tôt.
Côté offre, Embuild relève que 42 278 permis de construire pour des logements ont été accordés en 2025, soit près de moitié moins qu’en 2021. Cette chute résulte de la convergence de plusieurs facteurs structurels : la complexification des procédures de permis, la hausse des coûts de construction et l’entrée en vigueur de normes énergétiques plus exigeantes.
Plus de 40 % du coût d’un logement neuf est désormais constitué de taxes, incluant la TVA et les droits d’enregistrement, ainsi que de charges salariales, toujours selon Embuild. Cette pression fiscale et réglementaire comprime les marges des promoteurs et réduit le volume de projets lancés.
Comparaison des prix du neuf par région en 2025
Le prix moyen d’un appartement neuf en Belgique a atteint 356 193 euros sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 5,5 % par rapport à 2024, selon les données croisées de Fednot et Statbel. Pour un appartement ancien, la moyenne s’établit à 275 862 euros, soit un écart de 29 % en faveur du neuf.
Les disparités régionales sont significatives. La Flandre affiche le prix moyen le plus élevé pour les appartements neufs, à 378 960 euros, suivie de Bruxelles à 363 854 euros et de la Wallonie à 278 500 euros. Ces différences reflètent les dynamiques de marché locales, mais aussi les régimes fiscaux distincts. La TVA de 21 % s’applique sur le neuf dans tout le pays, tandis que les droits d’enregistrement sur l’ancien sont de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, contre 3 % en Flandre pour une résidence principale.
Prix du neuf vs de l’ancien par région (2025) — données Fednot/Statbel
L’écart de prix entre neuf et ancien varie fortement selon la région et doit être apprécié en tenant compte des différences de fiscalité à l’achat. Les données portent sur les 9 premiers mois de 2025 (Fednot/Statbel).
| Région | Appartement neuf (moy.) | Appartement ancien (moy.) | Écart | Droits/TVA sur l’ancien |
| Flandre | 378 960 € | ~290 000 € | +~31 % | 3 % (résid. princ.) |
| Bruxelles | 363 854 € | ~295 000 € | +~23 % | 12,5 % |
| Wallonie | 278 500 € | ~195 000 € | +~43 % | 12,5 % |
| Belgique (moy.) | 356 193 € | 275 862 € | +29 % | — |
Types de projets proposés par les promoteurs belges : résidentiel, mixte et reconversion
Les promoteurs immobiliers belges développent aujourd’hui trois grands types de projets. Le premier, le plus classique, est le projet résidentiel collectif : immeubles d’appartements ou ensembles de maisons de ville neuves, généralement situés dans des zones à forte demande résidentielle.
Le deuxième type est le projet mixte, qui combine logements, commerces, bureaux ou services dans une seule opération. Ce format gagne en pertinence dans les centres urbains où le foncier se raréfie, car il permet de répondre simultanément à plusieurs besoins sur une même parcelle.
Le troisième type concerne la reconversion de sites existants : friches industrielles, bureaux vacants ou infrastructures désaffectées transformés en programmes résidentiels. Cette approche offre une réponse concrète à la pénurie de foncier constructible en milieu urbain tout en évitant la consommation de nouvelles terres. Chaque type de projet présente un profil de risque et de rendement distinct que l’investisseur doit évaluer en fonction de ses objectifs.
Normes PEB 2025 : l’impact concret sur la valeur d’un logement neuf
En Flandre, les normes PEB imposent depuis 2025 un niveau E30 maximum pour toute nouvelle construction résidentielle. En pratique, cela signifie l’installation obligatoire d’une pompe à chaleur ou d’une chaudière à biomasse, et l’interdiction de raccordement au réseau de gaz naturel pour les nouvelles habitations.
Seule l’énergie solaire, sous forme de panneaux photovoltaïques ou de chauffe-eau solaire, compte pour satisfaire à l’obligation en énergie renouvelable en 2025. Ces normes ont un double effet sur la valeur d’un logement neuf : elles augmentent le coût de construction à court terme, mais réduisent significativement les charges énergétiques sur la durée de vie du bâtiment. Pour l’investisseur, un logement conforme aux normes PEB 2025 présente également un avantage en termes de revente et de location, les locataires et acheteurs étant de plus en plus sensibles aux performances énergétiques.
La loi Breyne et les droits de l’acheteur lors d’un achat VEFA
Tout achat auprès d’un promoteur immobilier en Belgique est encadré par la loi Breyne du 9 juillet 1971. Ce texte impose un plafond de 5 % du prix à la signature de la convention de réservation, des paiements strictement proportionnels à l’avancement réel du chantier, un droit de rétractation de 7 jours, et la souscription obligatoire d’une garantie financière d’achèvement. En cas de défaillance du promoteur avant livraison, l’organisme garant prend en charge la finalisation du projet. Ces mécanismes protègent l’acheteur à chaque étape du processus.
BPI Real Estate est un promoteur immobilier belge actif depuis plus de 30 ans, spécialisé dans le développement de projets résidentiels dans des quartiers urbains en transformation, en Belgique et au Luxembourg. Ses programmes résidentiels, de bureaux et mixtes s’inscrivent dans une démarche de durabilité et d’intégration urbaine.
Sélectionner un promoteur immobilier belge : 5 critères objectifs
La sélection d’un promoteur ne peut reposer uniquement sur l’attrait du projet présenté. Cinq critères objectifs permettent d’évaluer la fiabilité d’un opérateur.
Le premier est la garantie décennale : depuis le 1er juillet 2018, la loi du 31 mai 2017 impose à tous les entrepreneurs et architectes en Belgique de souscrire cette assurance, qui couvre les vices graves de structure pendant dix ans après réception. L’attestation doit être vérifiable.
Le deuxième critère est le bilan documenté de projets livrés, incluant le nombre de logements, le respect des délais et la conformité PEB. Le troisième concerne la transparence contractuelle, notamment les références explicites à la loi Breyne et les pénalités de retard prévues. Le quatrième est la solidité financière, attestée par une garantie d’achèvement délivrée par un organisme bancaire ou assureur. Le cinquième est la conformité aux normes PEB en vigueur dans la région du projet.
FAQ
Pourquoi le marché du neuf en Belgique est-il si tendu en 2025 ?
Le nombre de permis de construire pour des logements a atteint un plancher historique en 2025 avec 42 278 unités, soit près de moitié moins qu’en 2021 selon Embuild. La lenteur des procédures de permis, la hausse des coûts de construction et les nouvelles normes énergétiques contraignent structurellement l’offre neuve.
Quelle est la différence entre un projet résidentiel classique et un projet mixte ?
Un projet résidentiel classique comprend uniquement des logements. Un projet mixte combine logements, commerces, bureaux ou équipements publics dans une même opération. Ce format est de plus en plus fréquent en milieu urbain dense où le foncier est rare.
La garantie décennale couvre-t-elle tous les défauts d’un logement neuf ?
Non. La garantie décennale, obligatoirement souscrite depuis le 1er juillet 2018 en vertu de la loi du 31 mai 2017, couvre uniquement les vices graves de structure menaçant la solidité ou l’habitabilité pendant dix ans. Les défauts de finition relèvent de la garantie de parfait achèvement (un an) et les équipements dissociables de la garantie biennale (deux ans).
Est-il possible de personnaliser un logement acheté sur plan ?
Oui, dans certaines limites. Les modifications sont généralement acceptées avant le démarrage de la structure, contre un supplément. En phase avancée de chantier, les personnalisations sont rares et souvent coûteuses. Le niveau de flexibilité varie selon les promoteurs.
Les normes PEB 2025 s’appliquent-elles dans toute la Belgique ?
Non. La réglementation énergétique est régionale. En Flandre, le niveau E30 est obligatoire depuis 2025, avec interdiction du gaz pour les nouvelles constructions. La Wallonie et Bruxelles appliquent leurs propres cadres réglementaires avec des exigences et calendriers distincts.
